Nel momento in cui si avvia un’impresa, molti imprenditori scelgono di non acquistare locali ma di cercare invece un contratto di locazione commerciale. Questa scelta offre vari vantaggi, tra cui quello di non mettere pressione sulla liquidità aziendale all’inizio e di avere più facilmente la possibilità di cambiare sede per adattare l’azienda in luoghi più idonei alla sua futura crescita.

Il contratto di locazione commerciale è soggetto a un regime particolare che bilancia il principio della libertà contrattuale e l’ordine pubblico. È soggetto al principio della libertà contrattuale, protetto dal Consiglio costituzionale. La libertà contrattuale è associata alla libertà di impresa, di cui è un’estensione.

Anche il diritto dei contratti di locazione commerciale è soggetto a regole di ordine pubblico a seguito degli eccessi ai quali i proprietari, in nome della libertà contrattuale e del carattere fondamentale del diritto di proprietà, si erano lasciati andare. Si è ritenuto che ricorrere all’ordine pubblico fosse necessario per preservare la continuità o il valore del fondo di commercio.

In conformità alle disposizioni dell’articolo 1709 del Codice Civile, il contratto di locazione è un contratto con il quale una parte si impegna a concedere all’altra il godimento di una cosa per un certo tempo e per un certo prezzo che quest’ultima si impegna a pagare. La locazione non è, salvo eccezioni, né un contratto scritto né un contratto solenne. La locazione può quindi essere verbale, anche se ciò comporta difficoltà probatorie. Tuttavia, la legge implica l’uso di un documento scritto per i contratti di locazione di immobili adibiti a sale da spettacolo, che devono essere autorizzati dal Ministro responsabile della cultura, i contratti di locazione di locali che ospitano esercizi di bevande alcoliche, che devono essere stipulati in forma autentica, nonché i contratti conclusi per una durata superiore a 12 anni, che devono anch’essi essere stipulati in forma autentica.

Al momento della firma, è importante che i conduttori siano informati della diagnosi di prestazione energetica, dell’allegato ambientale, della valutazione del rischio di esposizione al piombo, della diagnosi tecnica dell’amianto, della diagnosi di termite e di qualsiasi altro rilevante diagnosi per l’immobile, nonché verificare l’esattezza dell’inventario.

Per beneficiare del regime della locazione commerciale, è necessario che esista un’attività commerciale e che sia effettivamente esercitata. Tuttavia, è stato giudicato che la cessazione temporanea dell’attività non comporti di per sé la scomparsa della clientela e quindi del fondo di commercio.

Il Codice Commerciale prevede che il contratto di locazione debba riguardare un edificio o un locale in cui viene esercitata l’attività commerciale, che sia recintato e coperto e che presenti una forma di stabilità e permanenza. I commercianti stabiliti in un centro commerciale, a differenza di quelli in una galleria commerciale, di solito non godono di autonomia gestionale che consenta loro di avere una clientela personale. È stato pertanto stabilito che una società titolare di un’area in un centro commerciale per la riparazione delle scarpe e la duplicazione delle chiavi non beneficia dello status di locazione commerciale, anche se gestisce da sola i suoi magazzini e le sue vendite, poiché è soggetta agli orari di apertura del centro commerciale che gestisce il pagamento delle spese, l’organizzazione della pubblicità e la politica dei prezzi.

I potenziali inquilini contattati dagli agenti commerciali dei promotori del centro commerciale hanno tutto l’interesse a conservare le e-mail ricevute, poiché il nuovo diritto dei contratti consente di ottenere la garanzia della commercialità dei locali o, in mancanza di essa, il risarcimento danni o addirittura la risoluzione del contratto di locazione.

La durata del contratto di locazione costituisce spesso uno degli interessi principali del regime delle locazioni commerciali. Il Codice Commerciale prevede che la durata minima non possa essere inferiore a 9 anni e vieta la conclusione di un contratto di locazione perpetuo (che viene automaticamente riconvertito in durata indeterminata). Tuttavia, è possibile prevedere una locazione derogatoria o a breve termine che consenta in parte la conclusione di un contratto di locazione della durata massima di 3 anni. Il Codice Rurale della Pesca Marittima prevede anche la possibilità di concludere un contratto di locazione emphytéotique con una durata da 18 a 99 anni. Lo stesso vale per il Codice della Costruzione e dell’Abitazione che prevede un contratto di locazione edificatoria con una durata da 18 a 99 anni. È possibile prevedere una clausola di risoluzione anticipata che consenta al conduttore di dare preavviso per la fine di un periodo triennale (3, 6, 9). È possibile regolare contrattualmente il diritto di recesso del conduttore.

Il contratto di locazione commerciale non cessa con il termine contrattuale. È necessario un atto positivo di una delle due parti per terminare il contratto di locazione. L’inquilino deve quindi notificare il congedo e, in mancanza di congedo, deve notificare una richiesta di rinnovo se desidera rimanere nei locali o un congedo se desidera lasciarli. In mancanza di ciò, il contratto di locazione si estende oltre il termine previsto per un periodo indeterminato fino a quando una delle parti decide di porvi fine. Il contratto di locazione si estende con le stesse clausole, oneri e condizioni senza formare un nuovo contratto. L’inquilino deve prestare attenzione al superamento della durata di 12 anni, poiché ciò comporta il superamento del tetto massimo del canone di locazione.

Durante il contratto di locazione, l’inquilino può dare preavviso alla scadenza di un periodo triennale senza alcun motivo particolare (salvo preavviso di 6 mesi) o in qualsiasi momento per la pensione o per l’invalidità. È consigliabile ricorrere a un ufficiale giudiziario per la notifica di un congedo. I locatori utilizzano raramente la possibilità di porre fine al contratto di locazione, poiché sono soggetti al pagamento di un indennizzo di sfratto o all’obbligo di offrire un locale equivalente al conduttore in caso di lavori.

Per quanto riguarda il prezzo, le parti godono di ampia libertà per la sua determinazione. Il limite massimo del canone di locazione non è infatti di ordine pubblico. È possibile prevedere una clausola di aggiornamento, che sarà particolarmente pertinente quando la data di firma del contratto di locazione non è identica a quella dell’entrata in vigore del contratto e quindi del canone di locazione. In questo caso, le parti stabiliscono fin dall’inizio il modo di determinare il canone di locazione al momento dell’entrata in vigore ricorrendo a un indice che è generalmente l’indice del costo della costruzione. È anche possibile prevedere una locazione a gradini che consenta alle parti di concordare fin dall’inizio i diversi gradini per il pagamento del canone di locazione durante un periodo determinato. Alcuni contratti prevedono una clausola sulle entrate che stabilisce che il canone di locazione può variare in base alle entrate del conduttore. Alcuni contratti prevedono anche un diritto di entrata, spesso chiamato “pas de porte”.

Per quanto riguarda le spese, il legislatore non ha previsto una ripartizione molto chiara ed è preferibile specificare nel contratto di locazione la ripartizione concordata. Per quanto riguarda le tasse e le imposte, il locatore non può più richiedere l’imposta fondiaria né la tassa per la raccolta dei rifiuti domestici al conduttore (per la tassa per la raccolta dei rifiuti, il contratto di locazione può disporre diversamente). Lo stesso vale per la tassa di spazzamento, la tassa di urbanizzazione e la tassa sulla contribuzione economica territoriale. Al di fuori di queste tasse, è possibile ripartire contrattualmente le tasse e le imposte.

Lo status dei contratti di locazione commerciale non prevede alcun obbligo di assicurazione a carico del locatore o del conduttore. Tuttavia, è comune che una clausola preveda l’obbligo di assicurarsi. Il contratto di locazione prevede generalmente a carico del locatore l’assicurazione dell’immobile e la responsabilità civile per i danni causati ai terzi dall’immobile, e a carico del conduttore l’assicurazione dei beni mobili e la responsabilità civile per i rischi locativi.

Ai sensi dell’articolo 1754 del Codice Civile, l’inquilino è tenuto a effettuare le riparazioni locative o la manutenzione ordinaria, salvo diversa disposizione nel contratto di locazione commerciale. Questi lavori sono definiti rispetto alle grandi riparazioni dell’articolo 606 del Codice Civile. Queste ultime sono a carico del locatore. Le grandi riparazioni includono i muri portanti e le volte, il ripristino delle travi e delle coperture complete, gli argini e i muri di sostegno e recinzione. In mancanza di una clausola contraria, le riparazioni dovute all’usura sono a carico del locatore. In caso di forza maggiore, il conduttore non è tenuto a effettuare alcuna riparazione. Per i lavori di adeguamento, i lavori sono a carico del locatore salvo clausola contraria. I lavori di miglioramento e i lavori di modifica delle caratteristiche dei locali locati effettuati dal conduttore sono soggetti al regime dell’accessione, il che significa che in mancanza di disposizioni contrattuali, il locatore ne diventerà proprietario contro il pagamento di un’indennità al conduttore (salvo clausola contraria). I lavori del conduttore possono essere invocati come motivo di superamento del tetto massimo del canone di locazione da parte del locatore in occasione del secondo rinnovo del contratto di locazione successivo all’esecuzione dei lavori.

L’attività commerciale deve essere legale. Il contratto di locazione commerciale può essere nullo se l’attività svolta è contraria all’ordine pubblico. Il contratto può stabilire la destinazione concordata dei locali. È possibile apportare una despecializzazione parziale dell’attività senza il consenso del locatore, ma una despecializzazione totale richiederà l’accordo del locatore.

La cessione del contratto di locazione commerciale è libera. Non è soggetta a un formalismo particolare ma è consigliabile informare il locatore.

La risoluzione del contratto di locazione può derivare dall’attuazione di una clausola risolutiva inserita nel contratto di locazione. È necessario che la clausola risolutiva preveda espressamente il motivo di risoluzione. In caso contrario, non sarà possibile procedere alla risoluzione del contratto di locazione. L’esistenza di un danno è irrilevante. Non è nemmeno necessario inviare una lettera di diffida. Tuttavia, è necessario inviare un comando da parte di un ufficiale giudiziario che miri espressamente alla clausola risolutiva. Il comando deve, a pena di nullità, menzionare un termine di un mese. Trascorso questo termine, sarà possibile richiedere al tribunale un procedimento d’urgenza davanti al Tribunale Giudiziario per ottenere la risoluzione del contratto di locazione.

Le parti possono anche decidere amichevolmente di porre fine al contratto di locazione commerciale.

Per qualsiasi domanda riguardante il diritto dei contratti di locazione commerciale, non esitate a contattare lo studio legale.

Link utili:

Articolo sintetico del sito exportiamo.it : Il contratto di locazione commerciale in Francia (exportiamo.it)