Nel momento in cui si avvia un’impresa, molti imprenditori scelgono di non acquistare locali ma di cercare invece un contratto di locazione commerciale. Questa scelta offre vari vantaggi, tra cui quello di non mettere pressione sulla liquidit\u00e0 aziendale all’inizio e di avere pi\u00f9 facilmente la possibilit\u00e0 di cambiare sede per adattare l’azienda in luoghi pi\u00f9 idonei alla sua futura crescita.<\/p>\n\n\n\n
Il contratto di locazione commerciale \u00e8 soggetto a un regime particolare che bilancia il principio della libert\u00e0 contrattuale e l’ordine pubblico. \u00c8 soggetto al principio della libert\u00e0 contrattuale, protetto dal Consiglio costituzionale. La libert\u00e0 contrattuale \u00e8 associata alla libert\u00e0 di impresa, di cui \u00e8 un’estensione.<\/p>\n\n\n\n
Anche il diritto dei contratti di locazione commerciale \u00e8 soggetto a regole di ordine pubblico a seguito degli eccessi ai quali i proprietari, in nome della libert\u00e0 contrattuale e del carattere fondamentale del diritto di propriet\u00e0, si erano lasciati andare. Si \u00e8 ritenuto che ricorrere all’ordine pubblico fosse necessario per preservare la continuit\u00e0 o il valore del fondo di commercio.<\/p>\n\n\n\n
In conformit\u00e0 alle disposizioni dell’articolo 1709 del Codice Civile, il contratto di locazione \u00e8 un contratto con il quale una parte si impegna a concedere all’altra il godimento di una cosa per un certo tempo e per un certo prezzo che quest’ultima si impegna a pagare. La locazione non \u00e8, salvo eccezioni, n\u00e9 un contratto scritto n\u00e9 un contratto solenne. La locazione pu\u00f2 quindi essere verbale, anche se ci\u00f2 comporta difficolt\u00e0 probatorie. Tuttavia, la legge implica l’uso di un documento scritto per i contratti di locazione di immobili adibiti a sale da spettacolo, che devono essere autorizzati dal Ministro responsabile della cultura, i contratti di locazione di locali che ospitano esercizi di bevande alcoliche, che devono essere stipulati in forma autentica, nonch\u00e9 i contratti conclusi per una durata superiore a 12 anni, che devono anch’essi essere stipulati in forma autentica.<\/p>\n\n\n\n
Al momento della firma, \u00e8 importante che i conduttori siano informati della diagnosi di prestazione energetica, dell’allegato ambientale, della valutazione del rischio di esposizione al piombo, della diagnosi tecnica dell’amianto, della diagnosi di termite e di qualsiasi altro rilevante diagnosi per l’immobile, nonch\u00e9 verificare l’esattezza dell’inventario.<\/p>\n\n\n\n
Per beneficiare del regime della locazione commerciale, \u00e8 necessario che esista un’attivit\u00e0 commerciale e che sia effettivamente esercitata. Tuttavia, \u00e8 stato giudicato che la cessazione temporanea dell’attivit\u00e0 non comporti di per s\u00e9 la scomparsa della clientela e quindi del fondo di commercio.<\/p>\n\n\n\n
Il Codice Commerciale prevede che il contratto di locazione debba riguardare un edificio o un locale in cui viene esercitata l’attivit\u00e0 commerciale, che sia recintato e coperto e che presenti una forma di stabilit\u00e0 e permanenza. I commercianti stabiliti in un centro commerciale, a differenza di quelli in una galleria commerciale, di solito non godono di autonomia gestionale che consenta loro di avere una clientela personale. \u00c8 stato pertanto stabilito che una societ\u00e0 titolare di un’area in un centro commerciale per la riparazione delle scarpe e la duplicazione delle chiavi non beneficia dello status di locazione commerciale, anche se gestisce da sola i suoi magazzini e le sue vendite, poich\u00e9 \u00e8 soggetta agli orari di apertura del centro commerciale che gestisce il pagamento delle spese, l’organizzazione della pubblicit\u00e0 e la politica dei prezzi.<\/p>\n\n\n\n
I potenziali inquilini contattati dagli agenti commerciali dei promotori del centro commerciale hanno tutto l’interesse a conservare le e-mail ricevute, poich\u00e9 il nuovo diritto dei contratti consente di ottenere la garanzia della commercialit\u00e0 dei locali o, in mancanza di essa, il risarcimento danni o addirittura la risoluzione del contratto di locazione.<\/p>\n\n\n\n
La durata del contratto di locazione costituisce spesso uno degli interessi principali del regime delle locazioni commerciali. Il Codice Commerciale prevede che la durata minima non possa essere inferiore a 9 anni e vieta la conclusione di un contratto di locazione perpetuo (che viene automaticamente riconvertito in durata indeterminata). Tuttavia, \u00e8 possibile prevedere una locazione derogatoria o a breve termine che consenta in parte la conclusione di un contratto di locazione della durata massima di 3 anni. Il Codice Rurale della Pesca Marittima prevede anche la possibilit\u00e0 di concludere un contratto di locazione emphyt\u00e9otique con una durata da 18 a 99 anni. Lo stesso vale per il Codice della Costruzione e dell’Abitazione che prevede un contratto di locazione edificatoria con una durata da 18 a 99 anni. \u00c8 possibile prevedere una clausola di risoluzione anticipata che consenta al conduttore di dare preavviso per la fine di un periodo triennale (3, 6, 9). \u00c8 possibile regolare contrattualmente il diritto di recesso del conduttore.<\/p>\n\n\n\n
Il contratto di locazione commerciale non cessa con il termine contrattuale. \u00c8 necessario un atto positivo di una delle due parti per terminare il contratto di locazione. L\u2019inquilino deve quindi notificare il congedo e, in mancanza di congedo, deve notificare una richiesta di rinnovo se desidera rimanere nei locali o un congedo se desidera lasciarli. In mancanza di ci\u00f2, il contratto di locazione si estende oltre il termine previsto per un periodo indeterminato fino a quando una delle parti decide di porvi fine. Il contratto di locazione si estende con le stesse clausole, oneri e condizioni senza formare un nuovo contratto. L\u2019inquilino deve prestare attenzione al superamento della durata di 12 anni, poich\u00e9 ci\u00f2 comporta il superamento del tetto massimo del canone di locazione.<\/p>\n\n\n\n
Durante il contratto di locazione, l\u2019inquilino pu\u00f2 dare preavviso alla scadenza di un periodo triennale senza alcun motivo particolare (salvo preavviso di 6 mesi) o in qualsiasi momento per la pensione o per l’invalidit\u00e0. \u00c8 consigliabile ricorrere a un ufficiale giudiziario per la notifica di un congedo. I locatori utilizzano raramente la possibilit\u00e0 di porre fine al contratto di locazione, poich\u00e9 sono soggetti al pagamento di un indennizzo di sfratto o all’obbligo di offrire un locale equivalente al conduttore in caso di lavori.<\/p>\n\n\n\n
Per quanto riguarda il prezzo, le parti godono di ampia libert\u00e0 per la sua determinazione. Il limite massimo del canone di locazione non \u00e8 infatti di ordine pubblico. \u00c8 possibile prevedere una clausola di aggiornamento, che sar\u00e0 particolarmente pertinente quando la data di firma del contratto di locazione non \u00e8 identica a quella dell’entrata in vigore del contratto e quindi del canone di locazione. In questo caso, le parti stabiliscono fin dall’inizio il modo di determinare il canone di locazione al momento dell’entrata in vigore ricorrendo a un indice che \u00e8 generalmente l’indice del costo della costruzione. \u00c8 anche possibile prevedere una locazione a gradini che consenta alle parti di concordare fin dall’inizio i diversi gradini per il pagamento del canone di locazione durante un periodo determinato. Alcuni contratti prevedono una clausola sulle entrate che stabilisce che il canone di locazione pu\u00f2 variare in base alle entrate del conduttore. Alcuni contratti prevedono anche un diritto di entrata, spesso chiamato “pas de porte”.<\/p>\n\n\n\n
Per quanto riguarda le spese, il legislatore non ha previsto una ripartizione molto chiara ed \u00e8 preferibile specificare nel contratto di locazione la ripartizione concordata. Per quanto riguarda le tasse e le imposte, il locatore non pu\u00f2 pi\u00f9 richiedere l’imposta fondiaria n\u00e9 la tassa per la raccolta dei rifiuti domestici al conduttore (per la tassa per la raccolta dei rifiuti, il contratto di locazione pu\u00f2 disporre diversamente). Lo stesso vale per la tassa di spazzamento, la tassa di urbanizzazione e la tassa sulla contribuzione economica territoriale. Al di fuori di queste tasse, \u00e8 possibile ripartire contrattualmente le tasse e le imposte.<\/p>\n\n\n\n
Lo status dei contratti di locazione commerciale non prevede alcun obbligo di assicurazione a carico del locatore o del conduttore. Tuttavia, \u00e8 comune che una clausola preveda l’obbligo di assicurarsi. Il contratto di locazione prevede generalmente a carico del locatore l’assicurazione dell’immobile e la responsabilit\u00e0 civile per i danni causati ai terzi dall’immobile, e a carico del conduttore l’assicurazione dei beni mobili e la responsabilit\u00e0 civile per i rischi locativi.<\/p>\n\n\n\n
Ai sensi dell’articolo 1754 del Codice Civile, l\u2019inquilino \u00e8 tenuto a effettuare le riparazioni locative o la manutenzione ordinaria, salvo diversa disposizione nel contratto di locazione commerciale. Questi lavori sono definiti rispetto alle grandi riparazioni dell’articolo 606 del Codice Civile. Queste ultime sono a carico del locatore. Le grandi riparazioni includono i muri portanti e le volte, il ripristino delle travi e delle coperture complete, gli argini e i muri di sostegno e recinzione. In mancanza di una clausola contraria, le riparazioni dovute all’usura sono a carico del locatore. In caso di forza maggiore, il conduttore non \u00e8 tenuto a effettuare alcuna riparazione. Per i lavori di adeguamento, i lavori sono a carico del locatore salvo clausola contraria. I lavori di miglioramento e i lavori di modifica delle caratteristiche dei locali locati effettuati dal conduttore sono soggetti al regime dell’accessione, il che significa che in mancanza di disposizioni contrattuali, il locatore ne diventer\u00e0 proprietario contro il pagamento di un’indennit\u00e0 al conduttore (salvo clausola contraria). I lavori del conduttore possono essere invocati come motivo di superamento del tetto massimo del canone di locazione da parte del locatore in occasione del secondo rinnovo del contratto di locazione successivo all’esecuzione dei lavori.<\/p>\n\n\n\n
L’attivit\u00e0 commerciale deve essere legale. Il contratto di locazione commerciale pu\u00f2 essere nullo se l’attivit\u00e0 svolta \u00e8 contraria all’ordine pubblico. Il contratto pu\u00f2 stabilire la destinazione concordata dei locali. \u00c8 possibile apportare una despecializzazione parziale dell’attivit\u00e0 senza il consenso del locatore, ma una despecializzazione totale richieder\u00e0 l’accordo del locatore.<\/p>\n\n\n\n
La cessione del contratto di locazione commerciale \u00e8 libera. Non \u00e8 soggetta a un formalismo particolare ma \u00e8 consigliabile informare il locatore.<\/p>\n\n\n\n
La risoluzione del contratto di locazione pu\u00f2 derivare dall’attuazione di una clausola risolutiva inserita nel contratto di locazione. \u00c8 necessario che la clausola risolutiva preveda espressamente il motivo di risoluzione. In caso contrario, non sar\u00e0 possibile procedere alla risoluzione del contratto di locazione. L’esistenza di un danno \u00e8 irrilevante. Non \u00e8 nemmeno necessario inviare una lettera di diffida. Tuttavia, \u00e8 necessario inviare un comando da parte di un ufficiale giudiziario che miri espressamente alla clausola risolutiva. Il comando deve, a pena di nullit\u00e0, menzionare un termine di un mese. Trascorso questo termine, sar\u00e0 possibile richiedere al tribunale un procedimento d’urgenza davanti al Tribunale Giudiziario per ottenere la risoluzione del contratto di locazione.<\/p>\n\n\n\n
Le parti possono anche decidere amichevolmente di porre fine al contratto di locazione commerciale.<\/p>\n\n\n\n
Per qualsiasi domanda riguardante il diritto dei contratti di locazione commerciale, non esitate a contattare lo studio legale.<\/p>\n\n\n\n
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