Lors de la cr\u00e9ation d’une entreprise, de nombreux entrepreneurs font le choix non pas d’acheter des locaux mais de chercher un bail commercial. Ce choix pr\u00e9sente diff\u00e9rents avantages et notamment de ne pas peser sur la tr\u00e9sorerie d’entreprise \u00e0 ses lancements ainsi que de se r\u00e9server plus facilement \u00e0 la possibilit\u00e9 de changer de lieu pour loger l’entreprise dans des lieux plus adapt\u00e9s \u00e0 sa future croissance.<\/p>\n\n
Le bail commercial est soumis \u00e0 un r\u00e9gime particulier balan\u00e7ant entre le principe de libert\u00e9 contractuelle et d’ordre public. Il est soumis au principe de la libert\u00e9 contractuelle qui est prot\u00e9g\u00e9 par le Conseil constitutionnel. La libert\u00e9 contractuelle est associ\u00e9e \u00e0 la libert\u00e9 d’entreprendre dont elle est le prolongement.<\/p>\n\n
Le droit des baux commerciaux est \u00e9galement soumis aux r\u00e8gles d’ordre public suite aux exc\u00e8s auxquels les propri\u00e9taires, au nom de la libert\u00e9 contractuelle et du caract\u00e8re fondamental du droit de propri\u00e9t\u00e9, s’\u00e9taient laiss\u00e9s aller. Il a \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9 que le recours \u00e0 l’ordre public \u00e9tait n\u00e9cessaire pour pr\u00e9server la p\u00e9rennit\u00e9 du fonds de commerce ou sa valeur.<\/p>\n\n
Conform\u00e9ment aux dispositions de l’article 1709 du Code civil, le bail est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige \u00e0 faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. Le bail n’est, sauf exception, ni un contrat \u00e9crit ni un contrat solennel. Le bail peut par cons\u00e9quent \u00eatre verbal m\u00eame si cela pr\u00e9sente des difficult\u00e9s probatoires. La loi implique n\u00e9anmoins de recourir \u00e0 un \u00e9crit pour les baux des immeubles \u00e0 usage de salles de spectacle qui doivent \u00eatre autoris\u00e9s par le Ministre charg\u00e9 de la culture, les baux des locaux abritant des d\u00e9bits de boissons alcoolis\u00e9es qui doivent \u00eatre pass\u00e9s sous la forme authentique ainsi que les baux conclus pour une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 12 ans qui doivent \u00e9galement rev\u00eatir la forme authentique.<\/p>\n\n
Lors de la signature, il est important que les preneurs prennent connaissance du diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique, de l’annexe environnementale, du constat de risque d’exposition aux plombs, du diagnostic technique amiante, du diagnostic termite et tout diagnostic qui pourrait \u00eatre pertinent pour le bien, ainsi que de contr\u00f4ler l’exactitude de l’\u00e9tat des lieux.<\/p>\n\n
Afin de b\u00e9n\u00e9ficier du r\u00e9gime des baux commerciaux il est n\u00e9cessaire qu’un fonds de commerce existe et qu’il soit effectivement exploit\u00e9. N\u00e9anmoins, il a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9 que la cessation temporaire d’activit\u00e9 n’implique pas en elle-m\u00eame la disparition de la client\u00e8le et par voie de cons\u00e9quences du fonds de commerce.<\/p>\n\n
Le Code de commerce pr\u00e9voit qu\u2019il est n\u00e9cessaire que le bail porte sur un immeuble ou un local dans lequel le fonds est exploit\u00e9, qu\u2019il soit clos et couvert et qu’il pr\u00e9sente une forme de stabilit\u00e9 et de permanence. Les commer\u00e7ants install\u00e9s dans un centre commercial, \u00e0 la diff\u00e9rence de ceux qui sont dans une galerie commerciale, ne b\u00e9n\u00e9ficient g\u00e9n\u00e9ralement pas d’une autonomie de gestion leur permettant d’\u00eatre propri\u00e9taires d’une client\u00e8le personnelle. Il a ainsi \u00e9t\u00e9 retenu qu’une soci\u00e9t\u00e9 titulaire d’un emplacement dans un centre commercial destin\u00e9 \u00e0 la r\u00e9paration de chaussures et \u00e0 la reproduction de cl\u00e9s ne b\u00e9n\u00e9ficie pas du statut des baux commerciaux, m\u00eame s\u2019il assurait seule la gestion de ses stocks et de ses ventes car elle est soumise aux horaires d’ouverture du centre commercial qui assurait le paiement des charges, l’organisation de la publicit\u00e9 et la politique des prix.<\/p>\n\n
Les candidats locataires qui seraient approch\u00e9s par des agents commerciaux des promoteurs du centre ont tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 conserver les e-mails re\u00e7us, car le nouveau droit des contrats permet d’obtenir la garantie de la commercialit\u00e9 des lieux ou \u00e0 d\u00e9faut des dommages et int\u00e9r\u00eats voire l’annulation du bail.<\/p>\n\n
La dur\u00e9e du bail constitue tr\u00e8s souvent l’un des int\u00e9r\u00eats principaux du r\u00e9gime des baux commerciaux. Le Code de commerce pr\u00e9voit que la dur\u00e9e minimale ne peut \u00eatre inf\u00e9rieure \u00e0 9 ans et fait interdiction de conclure un bail perp\u00e9tuel (qui est requalifi\u00e9 automatiquement en dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e). Il est n\u00e9anmoins possible de pr\u00e9voir un bail d\u00e9rogatoire ou de courte dur\u00e9e permettant en partie de conclure un bail d’une dur\u00e9e qui ne peut d\u00e9passer 3 ans. Le Code rural de la p\u00eache maritime pr\u00e9voit \u00e9galement la possibilit\u00e9 de conclure un bail emphyt\u00e9otique d’une dur\u00e9e allant de 18 \u00e0 99 ans. Il en va de m\u00eame pour le Code de la construction et de l’habitation pr\u00e9voyant un bail \u00e0 construction d’une dur\u00e9e allant de 18 ans et 99 ans. Il est possible de pr\u00e9voir une facult\u00e9 de r\u00e9siliation anticip\u00e9e permettant au preneur de donner cong\u00e9 pour la fin d’une p\u00e9riode triennale (3,6,9). Il est possible d’am\u00e9nager contractuellement la facult\u00e9 de r\u00e9siliation par le preneur.<\/p>\n\n
Le bail commercial ne cesse pas par l’arriv\u00e9e du terme contractuel. Il faut un acte positif de l’une ou l’autre partie pour mettre fin au bail. Le bailleur doit ainsi d\u00e9livrer un cong\u00e9 et le locataire, \u00e0 d\u00e9faut de cong\u00e9, doit notifier une demande de renouvellement s’il souhaite demeurer dans les locaux ou un cong\u00e9 s’il souhaite les quitter. A d\u00e9faut, le bail se prolonge au-del\u00e0 du terme pr\u00e9vu pour une dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e jusqu’\u00e0 ce que l’une des parties d\u00e9cide d’y mettre fin. Le bail se prolonge avec les m\u00eames clauses, charges et conditions sans formation d’un nouveau contrat. Le preneur doit \u00eatre attentif au d\u00e9passement de la dur\u00e9e de 12 ann\u00e9es, car elle marque le d\u00e9plafonnement du loyer.<\/p>\n\n
Au cours du bail, le preneur peut donner cong\u00e9 \u00e0 l’expiration d’une p\u00e9riode triennale sans motif particulier (sous r\u00e9serve d’un pr\u00e9avis de 6 mois) ou \u00e0 tout moment pour d\u00e9part \u00e0 la retraite ou pour invalidit\u00e9. Il est recommand\u00e9 de recourir \u00e0 un huissier pour la signification d’un cong\u00e9. Les bailleurs utilisent assez rarement la possibilit\u00e9 de mettre un terme au bail \u00e9tant donn\u00e9 qu’ils sont soumis au versement d’une indemnit\u00e9 d’\u00e9viction ou \u00e0 l’obligation d’offrir un local \u00e9quivalent au locataire en cas de travaux.<\/p>\n\n
En ce qui concerne le prix, les parties jouissent d’une grande libert\u00e9 pour sa d\u00e9termination. Le plafonnement du loyer n’est en effet pas d’ordre public. Il est possible de pr\u00e9voir une clause d\u2019actualisation, qui sera notamment pertinente lorsque la date de signature du bail n’est pas identique \u00e0 celle de la prise d’effet du bail et donc du loyer. Dans ce cas, les parties pr\u00e9voient d\u00e8s l’origine le mode de d\u00e9termination du loyer dans lors de sa prise d’effet en recourant \u00e0 un indice qui est g\u00e9n\u00e9ralement l’indice du co\u00fbt de la construction. Il est \u00e9galement possible de pr\u00e9voir un bail \u00e0 paliers permettant aux parties de convenir d\u00e8s l’origine des diff\u00e9rents paliers pour le paiement du loyer au cours d’une p\u00e9riode d\u00e9termin\u00e9e. Certains contrats ont recours \u00e0 la clause recettes pr\u00e9voyant que le loyer pourra varier en fonction des recettes du preneur. Certains contrats pr\u00e9voient \u00e9galement un droit d’entr\u00e9e qui est souvent surnomm\u00e9 \u00ab\u00a0pas de porte\u00a0\u00bb.<\/p>\n\n
En ce qui concerne mes charges, le l\u00e9gislateur n’a pas pr\u00e9vu de r\u00e9partition tr\u00e8s claire et il est pr\u00e9f\u00e9rable de pr\u00e9ciser dans le bail la r\u00e9partition convenue. En ce qui concerne les taxes et imp\u00f4ts, le bailleur ne peut plus r\u00e9clamer la taxe fonci\u00e8re ni la taxe d\u2019enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res au preneur (pour la taxe d’enl\u00e8vement des ordures, le contrat de bail peut en disposer autrement). Il en va de m\u00eame de la taxe de balayage, la taxe d’am\u00e9nagement ainsi que la contribution \u00e9conomique territoriale. En dehors de ces taxes, il est possible de r\u00e9partir contractuellement les taxes et imp\u00f4ts.<\/p>\n\n
Le statut des baux commerciaux ne contient aucune obligation d’assurance \u00e0 la charge du bailleur ou du preneur. Il est n\u00e9anmoins courant qu’une clause pr\u00e9voie l’obligation de s’assurer. Le bail pr\u00e9voit g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 la charge du bailleur l’assurance de l’immeuble et de la responsabilit\u00e9 civile pour les dommages caus\u00e9s aux tiers du fait de l’immeuble, et \u00e0 la charge du preneur l’assurance des biens meublants et la responsabilit\u00e9 civile des risques locatifs.<\/p>\n\n
En application de l’article 1754 du Code civil, le preneur est tenu aux r\u00e9parations locatives ou du menu entretien, sauf clause contraire contenu dans le bail commercial. Ces travaux se d\u00e9finissent par rapport aux grosses r\u00e9parations de l’article 606 du Code civil. Ces derniers sont \u00e0 la charge du bailleur. Les gros travaux recouvrent les gros murs et les vo\u00fbtes, le r\u00e9tablissement des poutres et des couvertures enti\u00e8res, les digues et les murs de sout\u00e8nement et de cl\u00f4ture. \u00c0 d\u00e9faut de clause contraire, les travaux cons\u00e9cutifs \u00e0 la v\u00e9tust\u00e9 sont \u00e0 la charge du bailleur. En cas de force majeure, le locataire n’est tenu \u00e0 aucune r\u00e9paration. Pour les travaux de mise en conformit\u00e9, les travaux sont \u00e0 la charge du bailleur sauf clause contraire. Les travaux d’am\u00e9lioration et les travaux de modification des caract\u00e9ristiques des locaux lou\u00e9s effectu\u00e9s par le preneur sont soumis au r\u00e9gime de l’accession, c’est \u00e0 dire que dans le silence du bail, le bailleur en deviendra propri\u00e9taire contre versement d’une indemnit\u00e9 vers\u00e9e au preneur (sauf clause contraire). Les travaux du preneur peuvent \u00eatre invoqu\u00e9s comme motif de d\u00e9plafonnement par le bailleur \u00e0 l’occasion du deuxi\u00e8me renouvellement du bail suivant l’ex\u00e9cution des travaux.<\/p>\n\n
Le commercial doit porter sur une activit\u00e9 l\u00e9gale. Le bail commercial pourra ainsi \u00eatre nul si l’activit\u00e9 exerc\u00e9e est contraire \u00e0 l’ordre public. Le contrat peut fixer la destination convenue des lieux. Il est possible d’effectuer une d\u00e9sp\u00e9cialisation partielle de l’activit\u00e9 sans autorisation du bailleur, mais une d\u00e9sp\u00e9cialisation totale n\u00e9cessitera l’accord du bailleur.<\/p>\n\n
La cession du bail commercial libre. Elle n’est pas soumise \u00e0 un formalisme particulier mais il convient d\u2019en avertir le bailleur.<\/p>\n\n
La r\u00e9siliation du bail peut r\u00e9sulter du jeu d’une clause r\u00e9solutoire ins\u00e9r\u00e9e dans le bail. Il est n\u00e9cessaire que la clause r\u00e9solutoire pr\u00e9voie express\u00e9ment le motif de r\u00e9siliation. \u00c0 d\u00e9faut, il ne sera pas possible de proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9siliation du contrat de bail. L’existence d’un pr\u00e9judice est indiff\u00e9rente. Il n’est m\u00eame pas n\u00e9cessaire d’envoyer une lettre de mise en demeure. Il est cependant n\u00e9cessaire de proc\u00e9der \u00e0 l’envoi d’un commandement par commissaire de justice visant express\u00e9ment la clause r\u00e9solutoire. Le commandement doit \u00e0 peine de nullit\u00e9 mentionner le d\u00e9lai d’un mois. Pass\u00e9 ce d\u00e9lai, il sera possible d’assigner en r\u00e9f\u00e9r\u00e9 devant le Tribunal judiciaire afin d’obtenir la r\u00e9siliation du contrat de bail.<\/p>\n\n
Les parties peuvent \u00e9galement d\u00e9cider amiablement de mettre un terme au bail commercial.<\/p>\n\n
Pour toute question concernant le droit des baux commerciaux n’h\u00e9sitez pas \u00e0 contacter le cabinet.<\/p>\n\n
Liens utiles\u00a0:<\/p>\n\n
Article synth\u00e9tique du gouvernement\u00a0: Contrat de bail commercial | Entreprendre.Service-Public.fr<\/a><\/p>\n\n Pr\u00e9sentation du r\u00e9gime des baux commerciaux par LE COIN DES ENTREPRENEURS\u00a0: Le bail commercial : Les 10 points essentiels \u00e0 connaitre (lecoindesentrepreneurs.fr)<\/a><\/p>\n\n